Como Emitir Certidão de Regularidade Fiscal para Imóveis
Quando pensei em empreender no setor imobiliário, percebi que a burocracia era um dos maiores desafios para proprietários e profissionais. Eu mesmo já senti na pele aquela incerteza diante da lista de documentos exigidos para qualquer movimentação de imóvel. Entre eles, a certidão de regularidade fiscal se destaca como um dos mais solicitados e, por incrível que pareça, um dos mais incompreendidos. Por isso, quero detalhar neste artigo tudo o que aprendi sobre o tema, incluindo o porquê dessa certidão ser tão relevante, como obtê-la sem dor de cabeça e como ela se encaixa em processos comuns do mercado imobiliário. O que é a certidão de regularidade fiscal para imóveis? Em minhas pesquisas e vivências, descobri que a certidão de regularidade fiscal (muitas vezes chamada de CND, ou Certidão Negativa de Débitos) é um documento oficial emitido por órgãos como a Receita Federal. Ela serve para provar que o proprietário ou o imóvel em questão está em dia com suas obrigações fiscais, sejam elas ligadas a tributos federais, contribuições previdenciárias, FGTS ou outros encargos relacionados ao imóvel. Para mim, a definição mais objetiva é: Certidão de regularidade fiscal é a comprovação formal de ausência de pendências junto ao Fisco, sendo requisito básico para qualquer operação formal com imóveis. Ainda vejo muita confusão entre os termos. Inclusive, já presenciei clientes confundindo certidão de regularidade fiscal com certidões relacionadas à prefeitura. Elas são documentos diferentes, com finalidades distintas. Quem precisar aprofundar, deixo o guia de documentação de prefeitura que escrevi sobre o tema. Por que a certidão de regularidade fiscal é importante? Já perdi a conta de quantas vezes precisei apresentar a certidão para fechar uma negociação, realizar financiamentos ou concluir uma regularização imobiliária. O documento faz parte de uma lista de exigências que garante a segurança jurídica tanto do proprietário quanto do comprador, do banco ou de qualquer envolvido. Nos seguintes processos, sua exigência é praticamente garantida: Compra e venda de imóveis Obtenção de financiamento imobiliário Regularização construtiva ou documental Inventários e partilhas Concessão de usucapião (inclusive, já escrevi um artigo detalhado sobre usucapião, aproveito para indicar) Transferências junto a cartórios Sem a certidão, qualquer negócio pode ser interrompido por dúvidas, denúncias ou mesmo problemas legais futuros. É por isso que nunca recomendo improvisos, regularize sempre! Tipos de certidão de regularidade fiscal: diferenças e funções Em minha trajetória, percebi que muitos não sabem que há diferentes tipos de certidão emitida pela Receita Federal. Vou resumir aqui os principais: Negativa: Confirma ausência total de débitos ou pendências fiscais. Positiva com efeitos de negativa: Indicada quando há pendência, mas já garantida, parcelada ou com exigibilidade suspensa. Tem o mesmo efeito da negativa para fins legais. Positiva: Aponta a existência de débitos sem qualquer garantia ou recurso vigente. Na maioria dos procedimentos de regularização de imóveis, bancos e órgãos públicos aceitam a negativa ou a positiva com efeitos de negativa. A positiva, por outro lado, pode ser um grande obstáculo. Como emitir a certidão de regularidade fiscal: o passo a passo detalhado Eu mesmo já emiti diversas vezes e, embora o processo seja simples, ele exige atenção em cada etapa para evitar retrabalho: Acesso ao site adequado: O ponto de partida é acessar a área correta no site da Receita Federal, mais especificamente a seção destinada à emissão de certidões, como a área de certidões. Ali estão disponíveis todos os tipos, inclusive a de regularidade fiscal de pessoas físicas, jurídicas e imóveis. Escolha do tipo de certidão: Se você busca a regularidade da pessoa ou do imóvel, selecione conforme sua necessidade. Para fins imobiliários, normalmente, a relacionada ao imóvel ou pessoa jurídica vinculada é a exigida. Preenchimento de dados: Informe CPF, CNPJ ou número do imóvel, conforme requerido pelo sistema. Verifique sempre se os dados foram digitados corretamente, pois qualquer erro trava a emissão. Análise automática: O próprio sistema irá fazer a verificação dos dados e das pendências fiscais. Se tudo estiver certo, a certidão já estará pronta para download em PDF, e pode ser impressa ou enviada eletronicamente. Verificação do prazo de validade: Veja sempre a data de validade indicada na certidão, pois ela é variável (em média, costuma ser de 30 dias). Se o sistema apontar problemas, o próprio ambiente online trará orientações. Em casos de bloqueio, oriento procurar o contador de confiança ou a unidade da Receita Federal mais próxima. Documentos e informações necessários Se tem uma dica prática que posso dar: tenha em mãos toda a documentação antes de iniciar a emissão. Normalmente, para imóveis, são solicitados: Documento de identificação (CPF/CNPJ) Matrícula do imóvel (em alguns casos específicos, principalmente para CND de obra, tema detalhado neste artigo) Comprovantes de pagamento de tributos (quando há processos em andamento) Cadastro atualizado no site da Receita Federal Esse preparo todo evita que o processo pare pela metade por falta de algum número ou documento. Possíveis pendências fiscais e como resolver O maior motivo para a não emissão da certidão negativa são as pendências abertas. Já vivi situações em que, mesmo achando que estava tudo certo, algum débito pequeno impedia a emissão automática. Nesses casos, recomendo: Acessar o portal e-cac da Receita Federal e verificar detalhadamente quais são as pendências apontadas Realizar o pagamento dos débitos ou regularizar a situação com parcelamento Apresentar defesas ou recursos, se a pendência for indevida Atualizar dados cadastrais, caso a inconsistência seja de informação Após a regularização, recomendo aguardar até 48 horas e tentar novamente a emissão. O sistema é atualizado rapidamente, mas em alguns casos pode levar um pouco mais. Certidão de regularidade fiscal e processos de compra, venda e financiamento de imóveis Na prática do mercado imobiliário, costumo dizer que a ausência desse documento trava qualquer negociação saudável. Seja em compra, venda, financiamento ou mesmo em processos judiciais, a certidão é o atestado de “ficha limpa” fiscal daquele imóvel ou do proprietário. No financiamento: Bancos exigem a certidão como pré-requisito para análise de crédito, garantindo que o imóvel e o proponente não possuem débitos junto à União. Na compra e venda: Cartórios de registro de
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