Como tirar CND de obra: passo a passo para regularizar em 2026

Se tem uma pergunta que escuto com frequência de engenheiros, arquitetos e proprietários de imóveis, é sobre a emissão da Certidão Negativa de Débitos de Obra, a famosa CND de obra. Muitos veem o processo como labiríntico e cheio de armadilhas. Mas, ao longo das minhas duas décadas acompanhando o setor da construção civil, percebo que a chave é não pular etapas e entender profundamente cada exigência técnica, fiscal e tributária envolvida.

Tenho certeza de que, até o final deste guia, você vai enxergar clareza em um tema que normalmente assusta, e vai descobrir que regularizar e averbar uma obra está ao seu alcance, sim, especialmente sabendo das consequências sérias de deixar isso de lado, como bloqueios para venda, multas e até a impossibilidade de financiar o imóvel. Da perspectiva de quem já viu incontáveis casos práticos, afirmo: com o método certo, a CND de obra passa a ser um documento acessível e indispensável.

O que é a CND de obra e por que ela é exigida?

A CND de obra é a Certidão Negativa de Débitos relativa à contribuição previdenciária de uma construção civil cadastrada junto à Receita Federal. Pode ser emitida tanto em formato negativa (sem débitos) quanto positiva com efeitos de negativa (quando existem parcelamentos ativos, por exemplo). Ela comprova que o responsável cumpriu todas as obrigações fiscais relacionadas à obra perante o INSS e à Receita Federal.

O motivo principal dessa exigência é simples: a legislação prevê que toda obra, antes de ser averbada no cartório de registro de imóveis, precisa atestar que todos os encargos previdenciários foram recolhidos. O documento é fundamental para:

• Averbação de construção nova ou ampliação no registro de imóveis;
• Transferência de titularidade do imóvel;
• Financiamentos bancários;
• Regularização do habite-se pela prefeitura;
• Obtenção de alvarás e licenças.

Uma experiência que vivi há alguns anos me marcou muito: um proprietário, já com tudo pronto para vender sua casa recém-construída, foi barrado justamente pela ausência da CND. Ele teve que refazer documentação, quitar débitos e esperar meses para liberar o registro. Situações assim são mais comuns do que se imagina e mostram como ignorar a certidão pode trazer prejuízo.

Diferença entre CND tradicional e CND de obra

Costumo ver confusão entre a CND geral (do CNPJ ou pessoa física) e a CND específica de obra. Enquanto a primeira trata de débitos tributários “normais” de uma empresa, a segunda foca nos encargos resultantes de serviços de construção civil declarados no cadastro da obra. Ou seja: a CND de obra serve para regularizar aquele CNO (Cadastro Nacional de Obras) aberto para cada projeto onde houve construção ou reforma.

Quem está obrigado a emitir a CND de obra?

A certidão é exigida de toda pessoa, física ou jurídica, que realizou obra de construção civil passível de registro junto à prefeitura. Isso engloba:

• Construtores autônomos;
• Empresas ou empreiteiras;
• Proprietários de imóveis que realizaram obra particular;
• Engenheiros e arquitetos como responsáveis técnicos;
• Síndicos de condomínios quando se fala em obras comuns.

Em imóvel regular, a CND é pré-requisito para a averbação definitiva da construção.

A ausência da certidão pode bloquear operações comuns como transações de compra e venda, financiamento ou regularização perante a prefeitura e cartórios.

Requisitos técnicos para obtenção da CND de obra

Antes de iniciar o pedido, sempre digo aos clientes: reúna todas as informações e prepare-se para seguir vários passos. O processo é técnico e exige a comprovação detalhada dos serviços realizados, das despesas e dos pagamentos previdenciários vinculados à obra.

Alguns requisitos precisam estar em ordem desde o início:

• Cadastro prévio da obra no CNO (Cadastro Nacional de Obras);
• Licenças de construção regularizadas na prefeitura (alvará, habite-se);
• Documentação do proprietário e responsáveis técnicos em dia;
• Projeto aprovado, plantas e ART/RRT, quando houver engenheiro ou arquiteto;
• Comprovante dos pagamentos dos encargos previdenciários vinculados aos serviços de construção;
• Todos os dados fiscais e tributários regularizados: imposto de renda, contribuições sociais, etc.

No meu trabalho, noto que muitas pessoas não sabem que o CNO precisa ser aberto logo no início da obra, mesmo para pequenas reformas ou ampliações. Não respeitar essa etapa, normalmente, resulta em dificuldades na fase final de regularização.

Importância do Cadastro Nacional de Obras (CNO)

O CNO é o “CPF” de cada obra junto à Receita Federal. Sem esse registro, não há como controlar o recolhimento das contribuições previdenciárias incidentes sobre a construção. O CNO substituiu a antiga matrícula CEI, agora com integração aos demais sistemas federais.

Segundo a Receita Federal, para abrir o CNO é preciso apresentar documentação do imóvel, do proprietário e do profissional responsável. Ficar atento a esses detalhes poupa muita dor de cabeça. Ainda vejo muitos casos de cadastro incompleto, gerando exigências e atrasos.

Habite-se, ART/RRT e outros documentos necessários

O habite-se comprova a conformidade da obra perante a prefeitura e atesta que ela está pronta para uso. Já as Anotações de Responsabilidade Técnica (ART) e os Registros de Responsabilidade Técnica (RRT) certificam que a obra foi acompanhada por engenheiro ou arquiteto. Ambos os documentos são constantemente exigidos para aprovação do CNO e posterior emissão da CND.

• Habite-se e licenças municipais;
• ART/RRT de todos os serviços prestados, se aplicável;
• Comprovante de aprovação de projetos urbanísticos, quando necessário;
• Comprovante de quitação de taxas municipais e estaduais.

Documentação correta é meio caminho andado para a CND de obra sair sem exigências.

Requisitos fiscais e tributários para a CND

Entender a parte tributária é fundamental, e, sinceramente, é aqui que grande parte dos proprietários encontra obstáculos. Toda obra precisa recolher a contribuição previdenciária sobre o valor total do serviço executado. Esse cálculo é feito por meio do SERO (Sistema de Aferição de Obras) da Receita Federal.

No SERO, há aferição da metragem quadrada, padrão da construção, insumos, serviços contratados, uso de mão de obra própria, terceirizada ou empreitada, entre outros fatores. Esse sistema é o responsável por calcular a base da contribuição devida.

Como é feita a aferição de tributos pelo SERO?

No SERO, devem ser informados:

• Dados do CNO;
• Período de execução da obra;
• Metragem quadrada construída ou reformada;
• Relação de empregados registrados na obra (GFIP/E-social);
• Recibos de autônomos e contratos de prestação de serviços;
• Comprovantes de pagamentos de INSS incidentes na folha e/ou sobre a construção.

O sistema cruza essas informações e calcula a diferença entre o que foi recolhido a título de previdência e o devido de acordo com parâmetros oficiais. Caso existam débitos, o SERO já emite o DARF para pagamento da diferença. Se tudo estiver pago, a obra está apta à emissão da CND.

Parcelamento de débitos e regularização

Nem tudo são flores. Muita gente me procura já com débito registrado, e acredita que está impedida de regularizar. No entanto, a Receita Federal aceita o parcelamento do saldo devido em até 60 vezes, o que permite liberar a CND positiva com efeitos de negativa. Funciona assim:

• Levanta-se o valor total do débito;
• Solicita-se o parcelamento no próprio sistema da Receita Federal ou no e-CAC;
• Após o pagamento da primeira parcela, já é possível prosseguir com a solicitação da CND.

Esse detalhe faz toda a diferença para quem precisa vender ou averbar um imóvel e não dispõe de recursos para quitar todo o débito de uma vez.

Passo a passo para solicitar a CND de obra em 2026

Depois desse panorama, trago aqui o roteiro prático que costumo seguir ao ajudar clientes e colegas nesse desafio. O processo, quando entendido, se torna fluido e muito mais rápido. Aqui está o passo a passo atualizado para 2026:

1. Organizar toda a documentação da obra

Antes de acessar sistemas, reúna os papéis e dados:

• Documentos do proprietário (pessoa física ou jurídica);
• Comprovantes de propriedade do imóvel;
• Licenças, alvará de construção e habite-se;
• ART/RRT, projetos aprovados, laudos técnicos;
• Relação de todos os prestadores de serviço, empregados e autônomos;
• Guias de recolhimento do INSS dos empregados (GFIP/SEFIP/E-social);
• Recibos e contratos dos autônomos e empresas terceirizadas;
• Comprovantes de pagamento de taxas municipais, estaduais e federais.

Um bom checklist evita retrabalho.

2. Abertura ou revisão do CNO

Sem o CNO, não há como seguir para as próximas etapas. Se não foi aberto no início da obra, é obrigatório regularizar antes de requerer a CND. Caso já exista, revise os dados e atualize se necessário, especialmente quanto ao período de execução e participação de profissionais.

A abertura pode ser feita digitalmente pelo portal da Receita Federal, tanto por certificado digital quanto presencialmente, nas unidades do órgão. O sistema já pede informações detalhadas do empreendimento, metragem, natureza da obra e envolvidos.

3. Declaração de mão de obra e vínculos empregatícios

Esse passo é frequentemente ignorado, mas é central! A Receita Federal exige declaração completa dos empregados registrados e dos prestadores autônomos, aqui entram GFIP e recibos de pagamento avulsos. Os casos mais complexos envolvem autoconstrução sem mão de obra formal, o que pode gerar dúvidas quanto à base tributária.

4. Preenchimento do SERO e aferição do valor devido

Acesse o SERO dentro do portal da Receita Federal. Informe todos os detalhes técnicos da obra (área, padrão, data de início e término) e todos os pagamentos efetivados (INSS sobre folha, autônomos e terceirizados).

O sistema então compara o recolhido com o exigido por lei. Caso haja diferenças, será emitido o respectivo DARF. É possível entrar com pedido de revisão caso haja discordância fundamentada (por exemplo, inadimplência de empregador anterior ou divergências de cálculo).

5. Quitação ou parcelamento dos valores

Aqui entra o momento financeiro. Se houver diferença tributária, deve-se emitir o DARF e realizar o pagamento ou solicitar parcelamento diretamente pelo e-CAC.

• Pagamento à vista libera a certidão imediatamente (se não houver pendências);
• Parcelamento exige pagamento da 1ª parcela e, em seguida, libera CND positiva com efeito de negativa.

6. Solicitação formal da CND de obra

Após tudo processado, solicite a CND pelo site da Receita Federal, module de certidões, selecionando a opção “Obra de construção civil” e informando o número do CNO e o CPF/CNPJ do responsável. A emissão é digital e gratuita, desde que não haja pendência.

Caso o resultado seja “certidão não liberada”, o sistema informa o motivo e orienta sobre a documentação ou pagamento pendente. Eventuais exigências podem ser apresentadas presencialmente ou via Dossiê Digital de Atendimento.

7. Averbação da construção no cartório de imóveis

Com a CND em mãos, o último passo é solicitá-la junto ao cartório de registro de imóveis, anexando a certidão ao pedido de averbação da obra. Geralmente o cartório solicita também comprovante de habite-se, plantas aprovadas e certidões complementares.

Esse ciclo fecha toda a regularização documental da obra, permitindo venda, financiamento e regularização habitacional. A experiência mostra: seguir o fluxo, sem atalhos, evita retrabalho e atrasos prolongados.

Principais dificuldades e soluções práticas para emissão da CND de obra

Desde que comecei a orientar profissionais na área, percebi que as mesmas dúvidas e travas aparecem diante do pedido de CND. Por isso, decidi compilar os principais obstáculos e as soluções práticas que, a meu ver, poupam tempo, e custos, para todos os envolvidos:

• Cadastro CNO com dados incompletos ou errados;
• Obra executada por etapas, com projetos diferentes, confundindo datas de início/fim;
• Falta de recolhimento de INSS de autônomos e empregados;
• Obras antigas sem documentação técnica formalizada (sem ART/RRT);
• Valores divergentes entre a área construída e o declarado na prefeitura;
• Habite-se pendente por falta de alinhamento com a legislação municipal;
• Pendências fiscais ou tributárias do proprietário no CPF ou CNPJ.

Como superar as dificuldades na prática?

Em caso de obra desmembrada, reúna todos os contratos e laudos técnicos para comprovar a sequência de fases. Regularize o que está pendente com ART ou RRT, mesmo que retroativamente, pois muitos órgãos aceitam essas regularizações.

Na falta de documentos antigos, busque laudos de regularização, medições feitas por profissionais habilitados e peça que a prefeitura emita documentos atualizados da construção. Algumas cidades aceitam regularização com base em vistoria técnica e declaração do responsável.

Na dúvida sobre valores ou divergências de área, sempre priorize o que consta no habite-se e nas plantas aprovadas. Esses documentos costumam prevalecer, pois são referências oficiais na prefeitura e no cartório.

Exemplos reais de inadimplência e prevenção de multas

Já acompanhei vários casos em que pequenos débitos passaram despercebidos: valores residuais de INSS de um pedreiro autônomo, por exemplo, ou de engenheiros que prestaram serviço sem contrato formal. São detalhes que, ao final, travam a certidão.

A maioria dos bloqueios da CND vem de pequenas pendências na documentação.

Minha dica: faça um checklist de recolhimentos para cada mês de obra e guarde todos os recibos por 5 anos. As multas por não recolher a previdência podem superar 75% do valor devido, sem contar juros e correção, então é precaução que realmente evita prejuízos.

Se for identificado débito, o parcelamento é uma “válvula de escape”. Mas só tem acesso quem comprova capacidade de pagamento e regulariza pendências cadastrais antecipadamente.

Consequências da ausência de regularização pela CND

Muitas pessoas subestimam os riscos de operar com imóvel irregular ou obra sem CND. Ao longo da minha trajetória, presenciei diferentes cenários negativos que atingem não só pessoas físicas, como construtores e investidores em geral.

• Impossibilidade de averbação do imóvel no cartório;
• Restrições para venda e transmissão de propriedade;
• Barreiras para financiamentos bancários e consórcios;
• Impedimento para obtenção de alvarás finais e habite-se;
• Risco de autuação fiscal e cobrança retroativa de encargos;
• Valor venal do imóvel depreciado perante o mercado.

A ausência da CND fecha portas para crescimento patrimonial.

Já vi empreendedores perderem ótimas oportunidades de negócio por estarem impossibilitados de transferir ou regularizar os imóveis. Além disso, a falta de CND compromete diretamente a imagem do proprietário como investidor confiável.

Notificações e bloqueios administrativos

Prefeituras e cartórios cruzam dados com a Receita Federal e podem bloquear ofícios e registros até a regularização completa da obra. O círculo vicioso de notificações se estabelece e acaba aumentando custos e complexidade para o proprietário.

Soluções práticas para engenheiros, arquitetos e proprietários

Diante desse cenário, vejo que engenheiros, arquitetos e proprietários podem adotar rotinas que simplificam, e muito, o processo de emissão da CND. Compartilho algumas práticas recomendadas:

• Formalizar todos os contratos com profissionais e registrar ART/RRT;
• Mantendo todos os pagamentos de INSS em dia na fonte correta (pró-labore, autônomos, empregados);
• Criar pastas digitais ou físicas para guardar toda documentação da obra por 5 anos;
• Realizar conciliações periódicas entre a área efetivamente construída e o declarado na prefeitura e Receita;
• Sempre abrir o CNO no início da obra, mesmo para reformas pequenas;
• Alinhar as datas de início/fim da obra nos registros municipais e federais;
• Envolver advogado ou contador nas fases mais complexas de regularização.

Profissional preparado faz da regularização uma rotina, não um pesadelo.

Um recurso valioso para aprofundar técnicas e detalhamento de exigências para cada tipo de obra é consultar conteúdos atualizados, como o guia completo para emitir e evitar erros na CND, de alta relevância para quem deseja garantir a regularidade de projetos (leia o guia completo aqui).

Como evitar perda de prazos, multas e retrabalho?

O que mais vejo são prejuízos originados em pressa ou desinformação. Por isso, sugiro:

• Fazer cronograma detalhado para a regularização, incluindo prazo extra para análise de exigências;
• Solicitar documentos oficiais sempre que possível, para não depender de informações “de boca”;
• Usar plataformas que integrem gestão documental, controle de pagamentos e alertas de pendências.

Ao comparar com outras soluções do mercado, noto que muitos oferecem apenas parte do processo: alguns automatizam o pedido de CNO; outros, o controle de pagamentos. Mas ter tudo em um só ambiente, com assinatura eletrônica de contratos, acompanhamento financeiro e rastreabilidade dos documentos é, na minha opinião, um divisor de águas para não perder prazos.

Claro, existem plataformas que fazem o básico, ou deixam lacunas de integração. No entanto, ter todo o fluxo realmente unificado, intuitivo e sem riscos de omissão documental é o que diferencia um bom processo daquilo que fica pela metade.

Novidades e tendências para regularização de obras em 2026

O setor de construção vem evoluindo rápido, e espero que 2026 seja um ano de consolidação das facilidades digitais estabelecidas nos últimos anos, principalmente no que diz respeito à regularização junto à Receita Federal e a integração com sistemas de prefeituras e cartórios.

Principais avanços recentes

A digitalização total dos processos, o uso do Dossiê Digital de Atendimento e o uso de certificação eletrônica estão barateando custos e acelerando a liberação de certidões. Inclusive para quem mora longe das capitais, as filas físicas e visitas a cartórios estão acabando, com cada vez mais exigências podendo ser solucionadas online.

Outro ponto que valorizo muito: a Receita Federal criou sistemas para acompanhamento em tempo real de pendências, tornando processos transparentes e menos burocráticos. Agora, engenheiros, arquitetos e proprietários podem acompanhar o status, receber notificações e corrigir eventuais falhas rapidamente.

Integração entre prefeitura, Receita Federal e cartórios

O sonho da interoperabilidade está se tornando realidade. A tendência é que todas as informações da obra, da aprovação do projeto até o recolhimento dos encargos sociais e tributos, estejam conectadas, dispensando reentregas de documentos.

Vi cidades que já integram dados do habite-se, IPTU, ISS, INSS e CNO em um só portal. Isso reduz drasticamente o tempo da regularização e elimina burocracias duplicadas. Fique atento às novidades do seu município.

Ferramentas que ajudam na regularização

O uso de plataformas digitais para controle financeiro, emissão de relatórios, organização documental e assinatura eletrônica de contratos tende a se popularizar e ser requisito para processos realmente ágeis. Para quem quer garantir melhores resultados, recomendo materiais detalhados como o guia detalhado de regularização de CND de obras, fonte excelente para quem busca aprimorar processos.

Ferramentas que agregam assinatura eletrônica com validade jurídica, controle de pagamentos e emissão de notas fiscais em um só lugar se destacam frente a outras soluções fragmentadas.

Referências importantes: leis e normativas sobre CND de obra

Profissionais do setor precisam conhecer a base legal que regula o processo de obtenção da CND de obra. Ao orientar colegas e clientes, sempre destaco três principais fontes:

• IN RFB 2.021/2021, Estabelece procedimentos sobre a contribuição previdenciária em obras de construção civil e a emissão da CND específica;
• Lei 8.212/91, Dispõe sobre a organização da Seguridade Social, destacando o artigo 50, § 17;
• Soluções de consultas internas, Responsáveis por dúvidas operacionais e interpretações quanto a obras mistas, reforma e reconstrução.
• Normas municipais, Regulam concessão de habite-se, aprovação de projetos e atualização cadastral no IPTU.

No cenário prático, citaria ainda casos de jurisprudência consolidada acerca da obrigatoriedade da CND em transmissões de imóveis, reforçando que nada substitui análise detalhada caso a caso, preferencialmente com auxílio de profissional experiente.

Perguntas frequentes sobre CND de obra em 2026

O que é CND de obra?

A Certidão Negativa de Débitos de Obra (CND de obra) é o documento que comprova que todos os encargos previdenciários ligados a uma determinada construção civil estão quitados perante a Receita Federal. Ela é obrigatória para averbar a construção no cartório, vender, regularizar ou financiar o imóvel. Sua ausência pode bloquear qualquer transação imobiliária envolvendo a obra.

Como tirar a CND de obra?

É necessário abrir o Cadastro Nacional de Obra (CNO), fazer o levantamento dos pagamentos de INSS sobre a construção e, se houver diferenças, quitá-las ou parcelá-las pelo SERO na Receita Federal. Depois, basta solicitar a emissão digital da certidão no próprio site da Receita. O processo exige apresentação de documentação técnica e fiscal, além do habite-se emitido pela prefeitura. Tenha em mãos todos os comprovantes desde o início da obra.

Quais documentos preciso para a CND?

Você vai precisar de: documentos de identificação do proprietário da obra (CPF/CNPJ); documentos do imóvel; licenças e alvará de construção; habite-se; ART/RRT de engenheiro ou arquiteto; comprovantes dos recolhimentos de INSS (empregados, autônomos e prestadores); contratos e recibos de serviços; e regularidade do CNO na Receita Federal. Em muitos casos, também é solicitada a planta aprovada e eventuais laudos complementares.

Quanto custa tirar a CND de obra?

A emissão da CND em si é gratuita, feita apenas no portal da Receita Federal. No entanto, pode haver custos indiretos: pagamento de diferenças de INSS, regularização de débitos, taxas de prefeitura para atualização documental, custos de laudos técnicos, e honorários de profissionais que auxiliam em eventuais etapas. O valor total depende do porte da obra e das pendências existentes.

Onde consultar a situação da minha obra?

Basta acessar o portal da Receita Federal, dentro do e-CAC, módulo de acompanhamento de obras. Informe o número do CNO e dados básicos da obra ou do responsável. Lá é possível visualizar débitos, acompanhar a análise da documentação, emitir guias de recolhimento e tirar dúvidas em tempo real pelo Dossiê Digital de Atendimento. Prefeituras também costumam oferecer consulta do alvará, habite-se e dados cadastrais pelo IPTU.

Conclusão

Caminhar pela regularização de uma obra pode parecer intimidador, mas com método, atenção aos detalhes e o apoio correto, torna-se uma experiência que amplia o conhecimento e valoriza o patrimônio. Seja proprietário, engenheiro ou arquiteto, a atenção aos requisitos técnicos, fiscais e tributários faz toda a diferença. O segredo está em seguir o passo a passo sem pular etapas, manter toda a documentação organizada e lançar mão de ferramentas integradas quando necessário.

Indicaria aprofundar o conhecimento em conteúdos confiáveis e completos como o painel sobre emissão e erros na regularização e também ler o passo a passo atualizado em matérias de referência. Outro ponto importante é entender o papel dos laudos técnicos, cuja sistemática detalhada está explicada neste guia sobre laudo de entrega de obras.

Em 2026, a expectativa é por processos ainda mais ágeis e integrados. A regularização será cada vez menos um desafio para quem se prepara e adota soluções que acompanham a modernidade do mercado imobiliário. Organize-se, mantenha-se atualizado e transforme as exigências legais em instrumentos para potencializar o valor dos seus imóveis e empreendimentos.