Habite-se: o que é, como tirar e quanto custa o documento completo

Eu sempre observei que o tema da regularização de imóveis gera muitas dúvidas, principalmente quando o assunto é a certidão de conclusão de obra, também chamada de habite-se. Já passaram por mim inúmeras histórias de pessoas que enfrentaram dores de cabeça ao tentar vender, alugar ou financiar imóveis, justamente porque não tinham em mãos esse documento indispensável. Por isso decidi reunir informações detalhadas, práticas e confiáveis sobre o assunto, para que você, leitor, tenha clareza do que fazer.

O que é habite-se e por que esse documento é tão relevante?

Na minha experiência, o primeiro erro comum é achar que basta terminar a obra e pronto: o imóvel está regular. Mas não é assim. O habite-se, chamado oficialmente de Certidão de Conclusão de Obra, é o documento emitido pela prefeitura que confirma: a construção foi realizada conforme as normas técnicas, urbanísticas e ambientais, seguindo todos os parâmetros do projeto aprovado.

Ter o habite-se é, basicamente, a “carteira de identidade” do imóvel perante o município.

Sem ele, a propriedade, comercial ou residencial, é vista como irregular pela prefeitura. E isso não é detalhe pequeno: sem esse certificado, não é possível registrar o imóvel no cartório, obter financiamento bancário, vender, alugar formalmente, conseguir ligação definitiva de água e luz ou até mesmo garantir a segurança jurídica em caso de disputas. É por isso que eu sempre recomendo fortemente a obtenção do habite-se antes de qualquer transação imobiliária.

Qual é o impacto da falta do habite-se?

Quando converso com proprietários, muitos me relatam a falsa sensação de que, mesmo sem a certidão de conclusão, tudo pode continuar funcionando normalmente. Só que a ausência do documento gera problemas práticos reais, sendo o principal deles:

• Impossibilidade de registrar o imóvel no cartório de registro de imóveis;
• Dificuldade (ou impedimento total) de vender, alugar ou financiar;
• Risco de multas e embargos aplicados pela prefeitura;
• Impedimento de conseguir ligação definitiva de água, energia elétrica ou esgoto;
• Vulnerabilidade jurídica em disputas por herança, inventários e divórcios;
• Desvalorização do bem, já que o imóvel irregular perde liquidez no mercado.

Em Manaus, por exemplo, o volume de imóveis regularizados com habite-se vem aumentando ano após ano, reduzindo os problemas associados à informalidade. Dados mostram que só entre janeiro e agosto de 2025 foram licenciados quase 500 mil metros quadrados, representando um aumento de 21% em relação ao mesmo período do ano anterior, e foram mais de 493 certidões emitidas (Prefeitura de Manaus).

Como funciona o processo para obter o certificado de habite-se?

Posso garantir que o trâmite é tecnicamente simples, mas exige atenção aos detalhes. O passo a passo envolve etapas específicas, vistoria de órgãos distintos e apresentação de documentos. Costumo organizar assim, para não haver confusão:

Início da solicitação com a prefeitura

A solicitação do habite-se começa com o protocolo na prefeitura do município onde a obra está localizada. Algumas prefeituras já dispõem de processos digitais; outras continuam no papel. O melhor caminho é sempre consultar diretamente o setor de obras ou de urbanismo para saber qual canal utilizar.

Separação e envio dos documentos

Aqui está uma das etapas que mais geram dúvidas. Tive contato com clientes que perderam semanas por detalhes pequenos, como uma guia de recolhimento mal preenchida ou documentações desatualizadas. Para facilitar, costumo organizar os documentos necessários desta maneira:

• Cópia do alvará de construção;
• Projeto arquitetônico aprovado;
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) do engenheiro ou arquiteto responsável;
• Comprovantes de pagamento de impostos e taxas municipais;
• Matrícula registrada do terreno;
• Laudo do Corpo de Bombeiros, se exigido;
• Habite-se das concessionárias de água, energia e esgoto (quando solicitado);
• Comprovante de quitação do INSS (CND de obra), quando aplicável (guia sobre CND de obra).

Em muitos casos, outros documentos complementares podem ser exigidos, especialmente em obras comerciais, condomínios ou empreendimentos acima de determinado porte. Manter tudo organizado é, na minha opinião, o melhor caminho para não sofrer atrasos injustificáveis.

Vistorias técnicas obrigatórias

Após juntar toda a documentação, vem a etapa das vistorias. Aqui, fiscais da prefeitura e, eventualmente, do Corpo de Bombeiros, comparecem ao imóvel para checar se tudo está realmente conforme o projeto aprovado e as regras municipais. Eles analisam questões como acessibilidade, instalações elétricas, hidráulica, segurança contra incêndio, recuos, taxa de ocupação e altura. A liberação do habite-se só acontece se todas as condições forem consideradas adequadas e seguras.

Já acompanhei situações em que pequenas não conformidades, como ausência de sinalização de emergência ou falta de corrimão, impediriam a emissão do documento. Nesses casos, o fiscal retorna em nova data, após as devidas correções.

Diferença entre habite-se e alvará de construção: por que não confundir?

Vejo com frequência pessoas confundindo o alvará de construção, que permite o início das obras, com o habite-se, que dá o aval para uso ou comercialização do imóvel. O alvará autoriza a obra; o habite-se autoriza o uso e a formalização perante órgãos públicos. Recomendo sempre se informar em fontes detalhadas sobre alvarás, como no guia completo sobre alvará de funcionamento que esclarece cada tipo de autorização e sua finalidade prática.

Quanto custa obter o habite-se?

Um questionamento quase automático entre pessoas que buscam a regularização é sobre os custos desse documento. Apesar de não haver uma resposta única (visto que a taxa varia conforme o local, o tamanho do imóvel, a destinação do uso e fatores municipais), sempre oriento que o proprietário preveja, pelo menos, alguns custos básicos:

• Taxa da prefeitura, baseada em área construída ou número de unidades;
• Honorários do arquiteto ou engenheiro responsável por acompanhar o processo;
• Custos com laudos complementares, se exigidos (como laudo de bombeiros ou de acessibilidade);
• Taxa de registro em cartório, após a obtenção do documento;
• Guias de recolhimento de INSS, para obras superiores a 70 m²;
• Outros custos administrativos, dependendo do porte e local.

Tomando como referência cidades de médio porte, os custos de prefeitura podem variar entre R$ 500,00 e R$ 4.000,00, mas esse valor tende a subir em imóveis acima de 500 metros quadrados. Em Manaus, de acordo com o que observei nos últimos relatórios públicos, a regularização movimenta valores consideráveis, como em quase 800 mil metros quadrados licenciados com habite-se só em 2025. Isso representa não só uma regularização de área, mas o recolhimento de milhões de reais em taxas, segundo informações da própria Prefeitura de Manaus.

Quem pode solicitar o habite-se?

Ao longo do tempo, percebi que muitos acreditam que só construtoras ou empresas formam o público desse tipo de demanda. Na verdade, qualquer proprietário de imóvel pode e deve solicitar o documento, seja pessoa física, jurídica ou mesmo representantes legais em casos de condomínios.

Imóveis residenciais unifamiliares, edifícios, shoppings, galpões e até mesmo pequenas ampliações precisam da certidão de conclusão. Basta que a obra tenha exigido aprovação de projeto arquitetônico, isso inclui praticamente todo tipo de construção regular. Para situações mais detalhadas envolvendo o processo de regularizar a documentação prefeitura, recomendo conferir também este guia sobre regularização de imóvel, com informações atualizadas.

O habite-se e sua relação com a segurança, financiamento e comercialização

Uma das perguntas que mais recebo é se o certificado realmente faz diferença no dia a dia. E a resposta é: sim, faz toda. Somente imóveis regularizados são aceitos por bancos em operações de financiamento ou consórcios imobiliários. Mais do que uma exigência formal, trata-se de segurança de todos os envolvidos.

Além disso, a certidão confere valor ao imóvel. Vejo com frequência pessoas conseguindo negociar por valores melhores, justamente porque há garantias legais, segurança estrutural e certeza jurídica. Para fins de inventário, partilha ou até mesmo proteção patrimonial, a documentação completa faz toda diferença.

Caminhos alternativos caso não seja possível obter o habite-se

Existem casos em que o proprietário, por diferentes motivos, não consegue obter o habite-se pelo método tradicional. Obras muito antigas, imóveis erguidos sem aprovação ou modificações não regularizadas entram nesse cenário.

Minha recomendação, baseada em diversos relatos que acompanhei, é buscar a regularização administrativa pelo caminho da legalização retroativa. Normalmente, o município abre períodos de anistia ou dispõe de programas específicos de regularização, com maior flexibilidade quanto à documentação e tramitação. É o caso de várias cidades que, para reduzir a informalidade, promovem mutirões.

Outra alternativa consiste em executar um novo projeto para adequação do imóvel às normas atuais, corrigindo irregularidades e quitando débitos pendentes. Não recomendo caminhos que envolvam negócios “por fora” ou sem respaldo correto, pois os riscos de multas, embargo ou até mesmo de demolição são reais e amplamente previstos em lei.

Reforço que, em situações complexas, vale consultar profissionais especializados em regularização, e, assim, garantir que o imóvel terá sua legalidade garantida, evitando transtornos no futuro. Para um aprofundamento prático, indico a leitura do guia completo sobre regularização de imóveis.

Requisitos mínimos para garantir a legalidade do imóvel

Ao final de todo esse processo, ficou claro para mim que, para ter um imóvel absolutamente regular perante os órgãos públicos, não basta ter só o IPTU em dia. É fundamental:

• Seguir o projeto aprovado;
• Contar com profissionais habilitados;
• Manter toda a documentação em ordem;
• Pagar as taxas e impostos devidos;
• Ter a certidão de conclusão (habite-se) emitida pela prefeitura;

Esses requisitos evitam problemas no futuro e asseguram o direito de uso, comercialização e valorização do patrimônio. Nos últimos anos, em cidades como Manaus, o volume de novas regularizações não para de crescer, somente nos primeiros seis meses de 2025, foram mais de 370 certidões emitidas, conforme os dados oficiais.

Conclusão

Ter o habite-se não é uma mera formalidade burocrática, mas sim a garantia de que o imóvel valorizou, está seguro, e encontra respaldo tanto para uso próprio quanto para operações de financiamento, venda ou locação. Considerando todos os pontos práticos, vejo o processo como um investimento necessário, não como um gasto. Quem regulariza ganha tranquilidade e amplia suas possibilidades no mercado imobiliário.

Perguntas frequentes sobre habite-se

O que é o habite-se?

O habite-se é o documento municipal que oficializa a conclusão de uma obra, declarando que o imóvel foi construído conforme aprovado pela prefeitura e está pronto para uso legal. Sua emissão ocorre após as vistorias necessárias e o atendimento de todos os requisitos técnicos, legais e urbanísticos.

Como tirar o habite-se?

O processo começa reunindo os documentos exigidos, incluindo projetos aprovados, ART/RRT, comprovantes de taxas e demais laudos solicitados. Depois, a solicitação é protocolada na prefeitura, que agenda as vistorias e, estando tudo regular, libera a certidão. Para casos específicos, pode ser importante contar com profissionais que organizem e acompanhem todo o trâmite.

Quanto custa o habite-se?

O valor do habite-se varia conforme o município, a metragem construída, tipo e finalidade do imóvel, além dos honorários de profissionais e eventuais taxas complementares. Em geral, pode ir de algumas centenas até alguns milhares de reais, a depender das especificidades do processo.

Para que serve o habite-se?

A certidão serve para autorizar o uso, registro no cartório, obtenção de financiamento, comercialização e outras operações legais envolvendo o imóvel. Sem ele, existirão restrições, inclusive para acessar serviços básicos das concessionárias.

Quem pode solicitar o habite-se?

Podem solicitar o proprietário do imóvel, pessoa física ou jurídica, construtoras, incorporadoras e representantes legais em caso de condomínios. O fundamental é que estejam em dia com todas as exigências da prefeitura e com a documentação organizada.